Resumen
Armenia entra en una fase en la que su mercado de vivienda crece por la forma en que se organizan los hogares y no por el número de habitantes. Según las proyecciones oficiales del DANE, entre 2025 y 2042 la ciudad perdería 9.384 personas (−3,1 %) y ganaría 11.717 hogares (+10,6 %), porque el tamaño medio del hogar bajaría de 2,79 a 2,44 personas. La formación neta de hogares, que promedió 1.264 por año entre 2018 y 2025, se reduciría a 689 por año, mientras el envejecimiento elevaría las defunciones de residentes de 65 años o más de 1.933 en 2025 a 3.029 en 2042, con 42.444 acumuladas entre 2026 y 2042, de modo que una parte creciente de la oferta provendrá de viviendas que cambian de dueño por sucesión.
El parque ya tiene holgura, pues el DANE proyecta para 2025 15.851 viviendas desocupadas (12,8 % del total) frente a 2.043 hogares que comparten vivienda con otro hogar, y el censo de 2018 muestra que Armenia pierde residentes hacia Circasia, Salento y Calarcá mientras los recibe de Quimbaya, La Tebaida y Montenegro, un patrón de suburbanización hacia el norte y el oriente que traslada demanda y base predial fuera del perímetro municipal. En precios, el Índice de Precios de la Vivienda Nueva de Armenia se desaceleró a 4,54 % anual en el segundo trimestre de 2026, el menor entre las capitales del Eje Cafetero e Ibagué, con el estrato alto casi estancado (1,48 %). Para la Alcaldía, esto significa orientar la reposición posterior al sismo y la política habitacional hacia unidades pequeñas, accesibles y bien localizadas, y movilizar el inventario existente antes que expandir la oferta nueva.
Introducción y contexto
El debate sobre vivienda en Armenia suele plantearse en términos de déficit y de construcción nueva, y después del sismo del 10 de agosto de 2026 se concentró, con razón, en la reposición de las unidades afectadas. La transición demográfica cambia la pregunta de fondo. Una ciudad que deja de ganar habitantes pero sigue formando hogares, porque sus hogares se achican, demanda unidades más pequeñas, accesibles y cercanas a servicios, y recibe al mismo tiempo una oferta creciente de vivienda usada que dejan las personas mayores al fallecer. El Banco de la República documenta que el Quindío es el territorio con mayor proporción de población de 65 años o más entre los 33 que analiza, tanto en 2018 como en 2050 (Jaramillo-Echeverri et al., 2026, p. 25), y esta nota traslada esa condición al mercado inmobiliario de la capital.
Nota metodológica
La unidad de análisis es el municipio de Armenia, y el Quindío se usa solo cuando la fuente no baja al nivel municipal, lo que se indica con una etiqueta en cada figura. Los hogares y las viviendas provienen de las proyecciones municipales del DANE para 2018 a 2042, publicadas el 23 de diciembre de 2025, y la población por sexo y edad simple de las proyecciones municipales del DANE para el mismo periodo. Las defunciones proyectadas de personas de 65 años o más aplican a la población proyectada las tasas específicas de mortalidad de 2024 por sexo y grupo quinquenal de edad, calculadas con las Estadísticas Vitales del DANE. Los precios provienen del Índice de Precios de la Vivienda Nueva al segundo trimestre de 2026 y del Índice de Valoración Predial de 2025, y los flujos de residencia entre municipios, del Censo Nacional de Población y Vivienda de 2018. Todas las variaciones se calculan frente a 2025, el año base común de la serie.
Como en toda la serie, el año base es 2025 y los horizontes de lectura son 2027, 2031 y 2035, cierres del actual periodo de gobierno municipal y de los dos siguientes, y 2042, último año de las proyecciones municipales oficiales del DANE, más allá del cual no existe una proyección oficial por edad para Armenia y cualquier cifra dependería de supuestos propios. La pestaña de metodología amplía esta justificación y presenta la trazabilidad de cada cifra.
El tablero se organiza en pestañas que se recorren de izquierda a derecha. Esta primera reúne la nota completa; las siguientes desarrollan los temas específicos y el simulador de sensibilidad, presentan los indicadores en los horizontes comunes de la serie, documentan la metodología y la verificación de cada cifra, ofrecen las matrices de datos y cierran con las implicaciones de política y las referencias. Cada pestaña comienza con una guía de uso, cada figura responde al cursor y a la leyenda, y cada figura y cada tabla pueden descargarse con su título y su fuente.
Hallazgos principales
- Entre 2025 y 2042 Armenia sumaría 11.717 hogares (+10,6 %) mientras pierde 9.384 habitantes (−3,1 %); el tamaño medio del hogar bajaría de 2,79 a 2,44 personas, por debajo del promedio nacional proyectado para 2042 (2,55).
- La formación neta de hogares se reduce casi a la mitad, de 1.264 hogares por año entre 2018 y 2025 a 689 por año entre 2025 y 2042, lo que anticipa una demanda de vivienda nueva estructuralmente menor que la de 2018 a 2025.
- Con la mortalidad por sexo y edad de 2024, las defunciones de personas de 65 años o más pasarían de 1.933 en 2025 a 3.029 en 2042 y sumarían 42.444 entre 2026 y 2042; si una de cada cuatro dejara una vivienda disponible, la oferta por sucesión (10.611 unidades) equivaldría a 91 % del aumento neto de hogares entre 2025 y 2042.
- El IPVN de Armenia cayó 2,05 % en el segundo trimestre de 2026 y su variación anual bajó a 4,54 %, la menor entre las capitales del Eje Cafetero e Ibagué, mientras 15.851 viviendas (12,8 % del parque) estarían desocupadas en 2025 según la proyección del DANE.
Más hogares, menos habitantes
El crecimiento de hogares con población decreciente no es una contradicción sino la firma de la transición demográfica. Cuando la fecundidad cae y la esperanza de vida aumenta, cada hogar tiene menos hijos y más personas mayores que viven solas o en pareja, de modo que la misma población se reparte en más unidades. En Armenia ese proceso ocurre con una población que ya decrece, mientras en el total nacional población y hogares siguen creciendo (5,6 % y 23,8 % entre 2025 y 2042).
Figura 1 Armenia y comparación
Población, hogares y tamaño medio del hogar proyectados, 2018 a 2042
Nota. Elaborado por Cardozo, Y. R., para el Observatorio Económico, Tributario, Fiscal e Inmobiliario de la Secretaría de Hacienda de la Alcaldía de Armenia, con base en DANE, proyecciones de hogares y viviendas 2018 a 2042 (23 de diciembre de 2025) y proyecciones de población municipal por edad simple 2018 a 2042 (2025).
La brecha entre las dos curvas es la demanda que crea la transición. Entre 2025 y 2042 Armenia pierde 3,1 % de su población y gana 10,6 % de hogares, y el patrón se repite en Pereira, que pierde 21.391 habitantes y gana 15.896 hogares, y en el Quindío, que pierde 33.026 habitantes y gana 14.548 hogares. Manizales e Ibagué crecen en ambas variables, lo que les da un mercado de vivienda más holgado. El ritmo sí cambia, pues Armenia formó en promedio 1.264 hogares netos por año entre 2018 y 2025 y formaría 689 entre 2025 y 2042, de manera que un mercado dimensionado con la experiencia reciente tendería a sobreofertar vivienda nueva.
La vivienda que sobra y la que falta
El DANE proyecta para Armenia 123.848 viviendas en 2025, de las cuales 107.997 estarían ocupadas y 15.851 desocupadas, y 110.040 hogares, es decir 2.043 hogares más que viviendas ocupadas, que comparten vivienda con otro hogar. En 2042 esa diferencia sería de 2.240 hogares, mientras las viviendas desocupadas llegarían a 17.604.
Figura 2 Armenia y comparación
Viviendas ocupadas, desocupadas y hogares que comparten vivienda en 2018, en el año base y en los horizontes de la serie
Nota. Hogares que comparten vivienda es la diferencia entre hogares y viviendas ocupadas. Elaborado por Cardozo, Y. R., para el Observatorio Económico, Tributario, Fiscal e Inmobiliario de la Secretaría de Hacienda de la Alcaldía de Armenia, con base en DANE, proyecciones de hogares y viviendas 2018 a 2042 (23 de diciembre de 2025).
La coexistencia de 15.851 viviendas desocupadas con 2.043 hogares que comparten vivienda con otro hogar indica que el problema de Armenia es de acceso y de adecuación antes que de cantidad, como ya había advertido el Observatorio en diciembre de 2025 (Observatorio Económico, Tributario, Fiscal e Inmobiliario, 2025). La desocupación de Armenia (12,8 %) es inferior a la de Pereira (14,7 %) e Ibagué (13,2 %) y cercana a la del Quindío (12,1 %), pero el volumen absoluto equivale a casi ocho veces el número de hogares que comparten vivienda. Parte de ese inventario puede corresponder a vivienda de uso ocasional o turístico y parte a unidades que no se ajustan al tamaño y a la capacidad de pago de los hogares nuevos, que cada vez más son de una o dos personas.
Las sucesiones como oferta de vivienda
En 2024 fallecieron 2.563 residentes de Armenia, de los cuales 1.880 (73,4 %) tenían 65 años o más, una proporción superior a la nacional (66,4 %). Con las tasas de mortalidad por sexo y edad de ese año aplicadas a la población proyectada, las defunciones de personas de 65 años o más serían 1.933 en 2025 y 3.029 en 2042.
Figura 3 Estimación con datos DANE
Defunciones proyectadas de personas de 65 años o más y aumento anual de hogares, 2024 a 2042
Número de personas y de viviendas por año
Nota. Las defunciones proyectadas suponen constantes las tasas específicas de mortalidad de 2024 por sexo y grupo quinquenal de edad. La proporción de defunciones que libera una vivienda es un parámetro de sensibilidad que no publica ninguna fuente oficial; puede calibrarse con registros notariales y catastrales. Elaborado por Cardozo, Y. R., para el Observatorio Económico, Tributario, Fiscal e Inmobiliario de la Secretaría de Hacienda de la Alcaldía de Armenia, con base en DANE, Estadísticas Vitales, defunciones no fetales 2024 por municipio de residencia, sexo y edad (Cuadro 4, 6 de febrero de 2026), proyecciones de población municipal por edad simple (2025) y proyecciones de hogares (23 de diciembre de 2025).
Entre 2026 y 2042 fallecerían en Armenia 42.444 personas de 65 años o más. No toda defunción libera una vivienda, porque muchas personas mayores viven con su cónyuge o con otros familiares y otras no son propietarias, pero bastaría con que una de cada cuatro dejara una unidad disponible para que la oferta por sucesión, de 10.611 viviendas, equivaliera a 91 % del aumento neto de hogares entre 2025 y 2042 (11.717). Esto no elimina la necesidad de construir, porque la vivienda heredada no siempre coincide en localización, tamaño, estado o precio con la que buscan los hogares nuevos, pero sí cambia la composición del mercado hacia la compraventa y el arriendo de vivienda usada, la titulación de sucesiones y la rehabilitación.
Personas mayores por hogar
Figura 4 Armenia y comparación
Personas de 65 años o más por cada cien hogares, 2018 a 2042
Personas de 65 años o más por cada 100 hogares
Nota. Elaborado por Cardozo, Y. R., para el Observatorio Económico, Tributario, Fiscal e Inmobiliario de la Secretaría de Hacienda de la Alcaldía de Armenia, con base en DANE, proyecciones de población municipal por edad simple y proyecciones de hogares 2018 a 2042 (2025).
En 2025 hay en Armenia 42,9 personas de 65 años o más por cada cien hogares y en 2042 habría 51,7, frente a 31,1 y 39,7 en el promedio nacional. En 2042 habría, en promedio, una persona de 65 años o más por cada dos hogares, lo que convierte la accesibilidad, la cercanía a servicios de salud y la adaptabilidad de la vivienda en atributos de mercado y no solo en exigencias de política social. Armenia ya supera hoy el nivel que el país alcanzaría en 2042.
Interpretación territorial
La comparación con las capitales del Eje Cafetero e Ibagué muestra tres mercados distintos. Manizales e Ibagué crecen en población y hogares, con una demanda de vivienda nueva que se sostiene por ambos lados. Pereira y Armenia comparten la combinación de población decreciente y hogares crecientes, pero Armenia parte de una estructura más envejecida, con 42,9 personas de 65 años o más por cada cien hogares en 2025, frente a 40,6 en Pereira. El Quindío en conjunto pierde 33.026 habitantes entre 2025 y 2042, y once de sus doce municipios alcanzarían el máximo de hogares antes de 2042, como se muestra en la pestaña de municipios, lo que concentra en Armenia el crecimiento de hogares del departamento, aunque el censo de 2018 no muestra una ganancia neta de residentes desde los demás municipios. El censo de 2018 muestra además dos corrientes de sentido opuesto, pues la ciudad recibe población de los municipios cafeteros del occidente y del sur y la cede hacia el corredor de Circasia, Salento y Calarcá, con un saldo casi nulo de −51 personas en cinco años que oculta flujos brutos de más de 4.600 personas en cada sentido.
La exposición del mercado local es asimétrica. Las tasas hipotecarias, los subsidios nacionales de vivienda y el ciclo de la construcción se deciden fuera de la ciudad, mientras que la demanda local se vuelve más pequeña en número y más exigente en características. A ello se suma el choque del sismo, que en el corto plazo eleva la demanda de reposición y puede presionar los arriendos, pero que no altera la tendencia demográfica de fondo. Distinguir ambos planos evita que una política de reconstrucción pensada para la emergencia termine financiando una oferta que la ciudad no necesitará en diez años.
Serie Armenia 2042
Esta nota es la 1 de 6 de la serie Armenia 2042, que examina con una base demográfica común las consecuencias de la transición demográfica para Armenia desde cada observatorio de la Secretaría de Hacienda. La serie comprende la nota 1, Observatorio Inmobiliario (Hogares, vivienda y sucesiones, consecutivo 34); la nota 2, Observatorio Tributario (Recaudo propio y transferencias, consecutivo 35); la nota 3, Observatorio Fiscal (Gasto en educación, salud y cuidado, consecutivo 36); la nota 4, Observatorio Económico (Fuerza de trabajo, crecimiento y migración, consecutivo 37); la nota 5, Observatorio de Turismo (Conectividad, alojamiento y demanda, consecutivo 38); la nota 6, Síntesis de la serie (Hallazgos por horizonte, consecutivo 39). Todas las notas usan 2025 como año base y los mismos horizontes de 2027, 2031, 2035 y 2042.